专家教你如何破解购房陷阱

添加时间：2018年4月15日   来源: 绍兴案件律师     http://www.shxzhmls.com/

　　核心内容：经常听到一些购房者说，买房时落入一些不良开发商的陷阱，他们显得很无奈，也很无助，迫切需要专业人士为他们指点迷津。下面，房地产小编为您就本地常见的几种购房陷阱进行解读，以期能给购房者一定的帮助。
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　　陷阱
　　要求购房者承诺放弃自己的权利
　　当购房者签订购房合同后，若是按揭付款，一些开发商还要求购房者签订一份承诺书，承诺若购房者不能按期还款时，新房由开发商处理，费用由购房者承担。
　　除此以外，一些开发商甚至要求购房者作出如此承诺：“(房产公司)担保期限为办理《房产权证》、《房屋他项权证》并交付银行时截止。在此期间如本人不能按期支付贷款超过三个月，其房产权归贵公司所有”。
　　【律师解读】
　　首先，承诺与合同是不同的，它是单方的，是自己对自己的约束，不像合同还可以申请撤销或确认无效，购房者一旦作出承诺将无可更改;其二，此承诺对购房者极不公平，也许购房者认为自己不可能违约，不按期支付贷款是根本不可能的事，但任何事情都不是绝对的，意外发生并非不可能，一旦出现意外，购房者将欲哭无泪，无论你已经交了多少房款，即使你就差这三个月房款就全部交清了，但就因你的这一承诺房子就没了，归开发公司了。
　　所以，开发商要购房者签订这样的承诺，与侵占购房者房产没啥差别，事实上就是要求购房者放弃自己应有的合法权利。
　　这样的承诺书购房者是千万不能签的。
　　陷阱
　　签订补充协议
　　在购房者签订购房合同时，一些开发商还会要求购房者再签订一份补充协议，在补充协议中，开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，增加一些免责条款，最大限度地减轻卖方的责任。
　　比如合同中约定按套内面积计价，但补充协议中又以建筑面积计算，又如对面积误差重新约定处理方式等。
　　【律师解读】
　　商品房购房合同中的基本条款，都是根据房地产销售的有关规定，从维护双方利益的角度出发而确定下来的，是比较规范标准的购房契约范本，所以再对其中的条款补充约定实无必要，若开发商要重新约定肯定会对购房者不利。
　　当然，并不是说补充协议一定不能签，如果对购房者有利的补充协议也是可以签的，如要求开发商将广告内容写入补充协议就是可行的。
　　但若购房者对开发商提供的补充协议内容不了解、不明确、不清楚，最好不要随便签订补充协议，因为有关房地产销售的法律法规已经比较完善，即使合同中遗漏一些问题，通过这些法律规定是可以解决问题的。
　　陷阱
　　卖方违约支付极低违约金
　　一些购房合同中对违约金的约定明显不对等不公平。当开发商因面积误差或规划设计变更违约应承担违约责任时，往往约定按同期银行存款利息的标准支付违约金，在逾期交房时按每日万分之零点几承担违约责任。
　　【律师解读】
　　开发商如此签订违约金，一是为自己违约留退路，二是迫使购房者只能继续履行合同不愿解除合同。
　　面积误差、设计变更、逾期交房……都是开发商的原因造成的，理应承担违约责任。但若购房者退房，并要求按银行存款利率计算违约金，就会发现开发商违约不但没有受损失反而是赢利。
　　当开发商资金短缺时，他到银行贷款不但需要财产担保还要支付高出存款利息几倍的贷款利息，而购房者若因开发商违约而退房的话，那不就成了给开发商提供低息贷款了。
　　所以，这样约定的违约金条款，不但不能约束开发商严格履行合同，反而可能导致开发商恶意违约。
　　这样的约定，完全就是严重损害购房者的利益，为开发商恶意占用购房者资金提供法律条件。
　　为防止开发商恶意违约，其违约金约定应当高于或等于同期银行贷款利率标准，否则购房者完全可以不同意签订购房合同。
　　陷阱
　　交房时不让先验房
　　交房了，开发商往往先让你在收楼的一系列文件上签好字，再叫你到物业管理处去拿钥匙，这样就完成了所谓的交房手续。当你进得房去，才发现玻璃被打破了，厨房漏水，到处都是问题。当然，你找他时，他也会给你修理的。
　　【律师解读】
　　许多购房者一听到交房了，就迫不急待的想去把钥匙拿到手中，叫签字就签字，也不去考虑厉害关系，就糊里糊涂就收了房，等到问题出来了又后悔莫及。
　　开发商交房时，不让你验房的目的，就是为了保证其按期交房。交房前出现的质量问题，开发商将可能承担逾期交房的违约责任，而一旦购房者收房后才发现的质量问题，开发商只负责修复，而不用承担违约责任。
　　其实，交房是一个程序，购房者首先应该看其法律手续是否齐全，若不齐全是可拒绝收房的;然后是验房，实地看看新房是否符合合同约定，是不是存在质量问题，若有质量问题也是可以拒绝收房的，经过仔细查验无误后方可在收房表上签字，接收钥匙。所以收房不可心急，不可随随便便签字拿钥匙。
　　除了以上陷阱以外，还有很多，这里就不一一解读了。购房者在购房时要处处提防，最好是找一两个懂行的给参谋参谋，能请专业的律师陪购就更好了。