消费者状告开发商：层高外墙面不符合合同约定

案情介绍

2004年12月，郑先生与合肥某置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定，合肥某置业有限公司将位于合肥某小区1幢1608号房屋出售于郑先生，该房层高为5.2米，房屋单价为4648元，总价款为408346元。合肥某置业有限公司交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件约定的标准，其中双方约定外墙为炭化漆墙面。2006年9月，该小区经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位联合验收。郑先生在收房时发现该房左侧扇形间层高仅有2.6米，外墙为乳胶漆，为此双方发生纠纷，郑先生诉至法院。

法院经审理认为，双方合同上载明层高5.2米，该规定足以使人认为所有层高都是5.2米，若开发商主张其已以各种方式告知扇形间层高仅为2.6米，应负相应的举证责任，而事实上其所举的证据都不足以证明其已完成了告知义务，故应当赔偿郑先生相应损失8000元。双方约定外墙墙面为炭化漆，但装饰材料只有氟碳漆，并无炭化漆，且郑先生作为争议房屋所有楼房的区分共有权人在外墙上只有共有权，其将外墙整改为氟碳漆的债权请求与其他已实际入住共有权人的物权实现存在冲突而不应得到支持。

1.签订商品房买卖合同应注意的问题

有效合同是当事人之间的“法律”，签订商品房买卖合同之时应首先审查开发商对所出卖的商品房是否有产权证或商品房预售许可证，不具备上述条件的商品房买卖合同可能是无效的合同。此外，签订商品房买卖合同还应当细致具体，否则会发生理解上歧义与空白。

本案中，开发商称由于疏忽合同未载明扇形间层高只有2.6米，但双方对此是明知的。从开发商提供的合同附图及售房楼书看开发商并未故意隐瞒扇形间层高，但合同附图没有购房户签名，无法确认其与合同是一体的，售房楼书不是合同组成部分，无法证明购房户知晓该楼书。此外，双方约定外墙漆为并不存在的炭化漆是双方发生纠纷的重要原因，并没有证据证明炭化漆就是氟碳漆。由此可见，如果双方能在合同中妥善约定层高、外墙漆等，双方间的纠纷很可能得以避免。

2.交付房屋应当注意的问题

购房户在开发商交付房屋时应当查验房屋的坐落、套型、面积、质量及环境是否与合同约定的一致，如有不一致之处应当在交接时予以注明。除在实物交付上应给予关注外，还应关注房屋的法律交付，即产权证照的办理。实践中极易产生纠纷的情况是：开发商交付的房屋与合同约定有所区别，购房户拒绝接收房屋，转而通过诉讼主张逾期交房违约金。按照法律规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以合理选择请求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款等违约责任。如果标的物不能修理、更换、重做，而买受人又不愿解除合同，买受人只能主张赔偿损失，无权拒绝接收房屋，亦无权以此主张逾期付违约金。

3.诉讼时应注意的问题

中国百姓常有较为浓厚的清官情结，过多地依赖法官的明察秋毫，可以接受对疑难疾病束手的医生，但不能谅解一个无法完全还原真相的法官。虽然做一个明察善断的清官是我们一代代法官毕生追求的目标，但是再好的法官也会有属于这个时代的局限性，我们只能尽可能地接近真相与公平。如果当事人举证不能，事实真伪不明，法官只能通过举证责任安排推定真相，诉讼当事人应当积极举证和选择适当的诉讼方式最大限度地保护自己的利益。

诉讼是通过两边对抗让法官获得真知的设计，立场上的对立和行动上的对抗是诉讼的特点。但是双方当事人的目标是共同的，即最大限度地再现真相和最妥当地化解纠纷。诉讼是矛盾的解决而不是矛盾的升级，当事人在诉讼中应当有理、有利、有节，不仅要关注最大化地保护自身权益，还要关注实现的可能性和必要性。